□ 중국 부동산 디폴트 우려
1. 중국 ‘벽계원산’ (헝다 4배) 디폴트 가능성 제기되며 부동산/금융 연쇄 파산 우려↑
2. 중국정부는 ‘질서있는(?) 퇴출’ 추구 → 최악의 경우는 막겠지만, 지난보다 규모가 더 커 경계심↑
3. 회사를 회생하기보다는 분양자 구제 + 금융기관 확산 방지 전망
□ 부동산 시장의 이해
1. 부동산, 주식시장 대비 유동성 위험↑ → 부동산 현금화가 어렵기 때문에 경매시장 존재
2. 하지만, 대부분 안전자산이라 인식 → 투자가치와 사용가치가 공존하기 때문 (생필품)
3. 시장과 다르게 이념적인 성향↑ (정부 대규모 공급, 정책, 규제 등)
4. 선입견 (자산의 성격, 이념적 인식)을 제외하고 시장적 관점에서 접근할 필요가 있음
□ 부동산, 과거 하락 사이클과 다른 이유
(시스템 위기의 부재)
1. 일반적으로 상승 사이클 다음에 일정기간 하락 사이클 도래
2. 외환위기 도래 후 03년까지 침체기 (6년) → 08년 서브프라일 이후 13년까지 침체 (5년)
3. 08년 서브프라임은 대공황급 파급력 → 13년 유럽재정위기도 서브프라임 여파
4. 당시 MB정부 들어서면서 (자유시장주의 득세전망) 강남 부동산가격 폭등
4-1. 긴급하게 강력한 부동산정책 실시 → 반값 아파트 대량공급
5. 하지만, 금번 사이클은 과거와 다름
5-1. 금번, 시스템위기 미발생 (미국 가계건전) → 금리인상으로 인한 단순 가격조정에 불과
(바닥다지는 신호)
1. 박근혜정부 때 KDI 부동산 TF 부동산가격 부양 필요성 강조 (서승환 장관)
1-1. 당시 부양책으로 거래량 급증, 가격은 보합 → 이후 다시 거래량/가격 감소 → 부양책 재등장하면서 거래량/가격 증가 → 다시 감소, 수차례 반복
1-2. 시장 위험 지속 확인하면서 대세 상승장 도래
2. 최근, 급매물 소화하면서 바닥다지기 → 호가상승 → 거래량 다시 감소 → 대책 재등장 → 거래/가격상승 → 호가상승 → 다시 감소, 반복전망
2-1. 데드캣 바운스처럼 보이겠지만 바닥을 다지는 과정에 불과
□ 부동산 가격전망
(부동산 가격수준)
1. 현재 부동산 절대가격이 비싼 것은 맞음
2. 미국 부동산, GDP 대비 2배 → 한국 부동산, GDP 대비 3배
3. 하지만, 미국/일본은 부동산 : 주식 투자비중 5:5 → 한국은 절대적으로 부동산 비중 높음
4. 부동산 가격 상승률 높은 것은 맞지만, 이미 인플레이션 그만큼 상승 → 장바구니 물가만큼 부동산도 상승
(부동산 가격의 적정성)
1. 부동산 가격이 적정하냐는 것은 또 다른 문제 (이념적 문제)
2. 국민의 약 70%가 월소득 300만원 미만 → 현재 부동산가격 감당하기 어려움
3. 일자리 파편화 되면서 양극화 심화 → 일반인은 부담스럽지만, 부를 축적하는 층에게는 합리적
4.부의 양극화에 따른 결과 → 이를 막기 위해 다양한 이념등장 (마르크스, 수정자본주의, 현대통화이론 등) → 이의 연장성
□ 부동산 매수 전략
1. 부동산 매입 위해서는 최소한의 자본금 필요 (2~3억) → 매입원하는 지역/아파트 끊임없는 매물탐색 필요
2. 내년 서울 입주물량 7천호에 불과 (역대최저, 지난정부/박원순시장 정책의 결과) → 전세값 상승 불가피 (경기도도 확산)
3. 좋은 매물이 나왔을 때 적극적으로 매수 필요 (지금이 오히려 가격이 저렴함)
4. 단, 지방과는 양극화/차별화 전망 → 지난 상승장에 수도권/지방 함께 올랐지만 드문 경우
5. 수도권에서는 재건축 시장으로 (1기 신도시, 강남/목동) 주도 전망 → 상계동, 목동, 분당, 일산, 평촌, 과천 등
